Leasehold, freehold un concetto tipicamente anglosassone
Ci sono due sistemi principali per possedere una proprietà in UK: diritto di proprietà fondiaria assoluta (detto “freehold”) e diritto di proprietà in concessione (detto “leasehold”). Sono due sistemi diversi e quando si compera una proprietà immobiliare (appartamento singolo, spazio commerciale, palazzina d’appartamenti, …) è importante sapere se si tratta di un“freehold” o di un “leasehold”. Di seguito vi presentiamo le principali differenze tra i due concetti di proprietà tipici del diritto anglosassone.
Il “Freehold property”: concetto standard di proprietà “assoluta”
Il miglior sistema di acquistare una proprietà è secondo il concetto di “freehold”. Ciò significa che l’acquirente è il proprietario del terreno e può pertanto disporre liberamente della proprietà sita sullo stesso. Può fare dei cambiamenti alla proprietà nei termini previsti dalle leggi edilizie e secondo le restrizioni applicate per la progettazione.
Cambiamenti alle strutture della proprietà necessitano di condiscendenza con le norme di costruzione e per inoltrare i progetti di modifica/ristrutturazione bisogna rivolgersi alle autorità locali dove è situata la proprietà.
In quanto proprietario di una “freehold”, il proprietario può stipulare accordi e quindi creare un contratto d’affitto con le parti di proprietà immobiliari edificate sul suo terreno.
Il “leasehold property”: concetto di propietà presa in concessione
La proprietà in “leasehold” si verifica allorquando il titolare di un diritto di proprietà fondiaria assoluta “freehold” (persona che possiede la proprietà e la terra) cede la proprietà dell’appartamento ad un’altra persona, ma allo stesso tempo affitta il terreno alla stessa persona per un importo annuo nominale. Quando si acquista una proprietà in ”leasehold”, in effetti non si acquista la proprietà con la terra dove essa è costruita, bensì si possiede solo il diritto di vivere nella proprietà per un periodo di tempo ben determinato.
La maggior parte degli appartamenti in Inghileterra sono proprietà in ”leasehold” in quanto la maggioranza della terra appartiene alla Corona Inglese o alla Chiesa Inglese. In alcuni casi si può acquistare una quota nella proprietà in assoluta (concetto noto come “share of freehold”).
Il diritto di vivere nella proprietà è stabilito contrattualmente tra il titolare del “freehold” e il ”leasholder” (consessionario). Il contratto normalmente avrà una durata di 99 anni o più (in alcuni casi fino a 999 anni) e alla scadenza di questo tempo, quando scade il contratto - in teoria - la proprietà ritorna nuovamente al titolare del diritto di proprietà fondiaria assoluta. Bisogna tuttavia tener presente che – per legge, in qualsiasi momento – il “leasehold” può essere rinnovato tramite una semplice pratica amministrativa. Di fatto, quindi, il possesso è garantito e trasmettibile in qualsiasi momento.
Generalmente più è lungo il contratto di “leasehold” più costosa sarà la proprietà ed è necessario verificare la durata dello stesso. Se la durata della “leasehold” è meno di 80 anni diventa oneroso chiedere il rinnovo della stessa.
Quando si acquista una proprietà in “leasehold” viene richiesto di pagare l’affitto del terreno più i servizi al titolare della proprietà, pagabili su una base annuale o trimestrale. L’affitto del terreno normalmente è un importo nominale. L’importo pagato per i servizi (speze di amministrazione) copre i costi di manutenzione delle parti comuni dello stabile, per esempio le scale, facciate, tetto, giardino, …. L’intero importo delle spese di amministrazione del condominio viene ripartito in parti uguali tra i diversi proprietari delle “leasehold” (criterio in base alla grandezza dell’appartamento).
Il contratto dovrà specificare quello che il “leaseholder” (proprietario dell’appartamento) può e non può fare alla proprietà che ha acquistato in “leasehold”, per esempio, il contratto può enunciare chiaramente che il locatario non può fare nessuna modifica interna o esterna alla proprietà.
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