Investire nell’immobiliare a Londra: una vera opportunità a prezzi mai così bassi.

Dal Boom immobiliare ad un vero e proprio crollo

Nei ultimi anni, fino al 2007, londra ha conosciuto un vero e proprio boom immobiliare. Acquistare un appartamento anche di piccole dimensioni in uno dei quartieri più pregiati di Londra era ormai diventato proibitivo: i prezzi al mq andavano fino a £ 40'000.- per le zone più prestigiose (Chelsea, Mayfair o Belgravia). Erano gli anni in cui i manager della finanza potevano permettersi di spendere molto per oggetti anche di lusso, non dimentichiamo che nel Regno unito il 75 % del PIL è rappresentato da servizi, in particolare finanziari.

Con il tracollo dei mercati finanziari e del mercato subprime negli Stati Uniti le difficoltà hanno subito toccato anche la centralissima Londra che ha subito nel 2008 e nel 2009 un vero e proprio tracollo del proprio settore immobiliare. Il 2010 ha visto una stagnazione dei prezzi di immobili anche al centro di Londra.

Il calo dei prezzi degli appartamenti in centro Londra è stato impressionante. Diverse, ma tutte negative, le stime relative al tracollo del mercato immobiliare. Si stima in effetti che la contrazione dei prezzi in generale dai momenti di massima euforia (estate 2007) a oggi si aggiri sul 50 %, in particolare per le zone più prestigiose si Londra che avevano registrato i picchi più alti a livello di prezzi. Le attuali previsioni non marcano ancora al miglioramento. La crisi è dovuta a diversi fattori: dalle valutazioni eccessive dovute al mercato boom degli ultimi anni al “credit crunch” sui mercati finanziari che sta rendendo più difficile ottenere mutui.

L'aumento dei prezzi immobiliari, che negli ultimi dieci anni sono triplicati, mentre le banche e gli istituti di credito ipotecario chiedono mezzi propri più elevati e maggiori garanzie e concedono mutui a tassi di rimborso più alti. Nulla a che vedere con le “generose” offerte del mutuo “together” della Northern Rock (la banca inglese ora nazionalizzata dal Governo britannico) che permetteva ai clienti, fino a inizio del 2008, di ottenere sia un mutuo pari al 125 % del valore immobiliare sia un prestito personale.

I pur bassi tassi di interesse sui mutui non hanno però compensato l’attuale sfiducia nel mercato immobiliare in generale che sta avendo un effetto sui prezzi immobiliari e che porterà gli acquirenti a negoziare prezzi sempre più bassi.

E la sterilina che si è fortemente svalutata …

A questa crisi interna del mercato immobiliare si aggiunge, per l’investitore proveniente dalla zona euro o franco svizzero (in termini di valuta), l’opportunità di fare buoni investimenti anche grazie al calo della sterlina inglese che negli ultimi 2 anni è passata da un cambio GBP/EUR di 1.50 a settembre 2007 all’attuale cambio di ca. 1.14 il che significa un calo di quasi il 30 %. Lo stesso ragionamento vale per il franco svizzero che si è rivalutato anch’esso di oltre il 35 % passando da GBP/CHF 2,5 agli attuali 1,5.

Le previsioni economiche per il Regno Unito non sono delle migliori, e questo potrebbe ancora avere degli effetti sul cambio £/EUR o £/CHF ma sta di fatto che se sommiamo l’effetto calo dei prezzi e calo della sterlina (due effetti che si sono sovrapposti quasi in tempo reale !) oggi giorno possiamo acquistare a Londra con degli sconti che vanno ben oltre al 50 % del solo calo del settore immobiliare.

A livello invece di affitti non si è per ora assistito a un calo del prezzi (soprattutto per le zone centrali di Londra) laddove la richiesta di appartamenti in affitto è sempre molto alta e non ha subito grande variazioni rispetto a 2 o 3 anni fa. Principalmente la stabilita’ dei prezzi d’affitto sono dovuti al fatto che le banche non stanno erogando mutui a meno che non si abbia almeno il 40% di deposito – quindi le persone non possono permettersi di comprare case e invece affittano.

Il tutto si trasforma quindi in ottime opportunità per gli investitori. Un’indagine svolta a febbraio 2009 dalla multinazionale Mercer (società di consulenza del personale) sugli affitti degli alloggi per gli espatriate indica una perdita di velocità di Londra che è passata da un indice di 124.90 a un indice di 95.60 potrebbe in effetti fare pensare ad un significativo calo ma Londra, malgrado questa difficile situazione di mercato, è ancora la seconda città europea preceduta solo da Ginevra con un indice del 96.8.

Ma come è regolato il mercato immobiliare inglese ?

Innanzitutto va detto che a Londra non vi è alcun vincolo per l’acquisto di appartamenti o interi edifici per le società estere (anche semplici off-shore) oppure per il tipo Trust di diritto anglosassone All’acquisto di una proprietà su territorio UK vi è un diritto di bollo (“Stamp Duty”) a carico dell’acquirente. A dipendenza del valore e del tipo di proprietà (residenziale o commerciale) viene determinato il tasso che può variare dal 1 % al 5% del valore della proprietà.

Il costo del “solicitor” (non è necessario il notaio) che si occupa di tutte le pratiche legali e burocratiche è molto contenuto (si può calcolare in ca. lo 0,5 %).

La tassazione dei redditi immobiliari in Inghilterra sono tassati al 20 % (vengono comune riconosciuti tutti i costi di gestione, di manutenzione e di interessi passivi anche se pagati al trust).

Nel caso in cui la proprietà immobiliare, per esempio un appartamento, non venisse affittato a terzi, non vi sarebbe nessuna tassazione se non una modesta imposta immobiliare. Insomma un mercato molto libero da vincoli, norme e tributi.

In UK non vi è alcuna imposta sugli utili relativi alla rivendita dei beni immobiliari. In altre parole se un non residente (attraverso una società off-shore) acquista un bene immobiliare in UK e la rivende dopo alcuni anni ad un prezzo superiore, non vi sarà alcuna imposizione del “Capital Gain” realizzato (resta inteso che la proprietà non deve essere utilizzata come stabile organizzazione su territorio UK).

Vi è evidentemente anche la possibilità per una persona fisica di poter acquistare una proprietà a reddito in Inghilterra ma in questo caso vi è un’imposta di successione (la “Inheritance Tax”) molto elevata in caso di decesso del proprietario per cui la quasi totalità degli stranieri che investono nell’immobiliare in Inghilterra optano per la società estera quale proprietaria effettiva del bene immobiliare.

Leasehold e freehold un concetto tipicamente anglosassone

Ci sono due sistemi principali per possedere una proprietà in UK: diritto di proprietà fondiaria assoluta (detto “freehold”) e diritto di proprietà in concessione (detto “leasehold”). Sono due sistemi diversi e quando si compera una proprietà immobiliare (appartamento singolo, spazio commerciale, palazzina d’appartamenti, …) è importante sapere se si tratta di un“freehold” o di un “leasehold”. Di seguito vi presentiamo le principali differenze tra i due concetti di proprietà tipici del diritto anglosassone.

Il “Freehold property”: concetto standard di proprietà “assoluta”

Il miglior sistema di acquistare una proprietà è secondo il concetto di “freehold”. Ciò significa che l’acquirente è il proprietario del terreno e può pertanto disporre liberamente della proprietà sita sullo stesso. Può fare dei cambiamenti alla proprietà nei termini previsti dalle leggi edilizie e secondo le restrizioni applicate per la progettazione.

Cambiamenti alle strutture della proprietà necessitano di condiscendenza con le norme di costruzione e per inoltrare i progetti di modifica/ristrutturazione bisogna rivolgersi alle autorità locali dove è situata la proprietà.

In quanto proprietario di una “freehold”, il proprietario può stipulare accordi e quindi creare un contratto d’affitto con le parti di proprietà immobiliari edificate sul suo terreno.

Il “leasehold property”: concetto di propietà presa in concessione

La proprietà in “leasehold” si verifica allorquando il titolare di un diritto di proprietà fondiaria assoluta “freehold” (persona che possiede la proprietà e la terra) cede la proprietà dell’appartamento ad un’altra persona, ma allo stesso tempo affitta il terreno alla stessa persona per un importo annuo nominale. Quando si acquista una proprietà in ”leasehold”, in effetti non si acquista la proprietà con la terra dove essa è costruita, bensì si possiede solo il diritto di vivere nella proprietà per un periodo di tempo ben determinato.

La maggior parte degli appartamenti in Inghileterra sono proprietà in ”leasehold” in quanto la maggioranza della terra appartiene alla Corona Inglese o alla Chiesa Inglese. In alcuni casi si può acquistare una quota nella proprietà in assoluta (concetto noto come “share of freehold”).

Il diritto di vivere nella proprietà è stabilito contrattualmente tra il titolare del “freehold” e il ”leasholder” (consessionario). Il contratto normalmente avrà una durata di 99 anni o più (in alcuni casi fino a 999 anni) e alla scadenza di questo tempo, quando scade il contratto - in teoria - la proprietà ritorna nuovamente al titolare del diritto di proprietà fondiaria assoluta. Bisogna tuttavia tener presente che – per legge, in qualsiasi momento – il “leasehold” può essere rinnovato tramite una semplice pratica amministrativa. Di fatto, quindi, il possesso è garantito e trasmettibile in qualsiasi momento.

Generalmente più è lungo il contratto di “leasehold” più costosa sarà la proprietà ed è necessario verificare la durata dello stesso. Se la durata della “leasehold” è meno di 80 anni diventa oneroso chiedere il rinnovo della stessa.

Quando si acquista una proprietà in “leasehold” viene richiesto di pagare l’affitto del terreno più i servizi al titolare della proprietà, pagabili su una base annuale o trimestrale. L’affitto del terreno normalmente è un importo nominale. L’importo pagato per i servizi (speze di amministrazione) copre i costi di manutenzione delle parti comuni dello stabile, per esempio le scale, facciate, tetto, giardino, …. L’intero importo delle spese di amministrazione del condominio viene ripartito in parti uguali tra i diversi proprietari delle “leasehold” (criterio in base alla grandezza dell’appartamento).

Il contratto dovrà specificare quello che il “leaseholder” (proprietario dell’appartamento) può e non può fare alla proprietà che ha acquistato in “leasehold”, per esempio, il contratto può enunciare chiaramente che il locatario non può fare nessuna modifica interna o esterna alla proprietà.

E la gestione dei queste proprietà come avviene ?

Le agenzie immobiliari a Londra sono organizzate per area (zona) si tratta di agenzie che sono molto radicate sul territorio e che conoscono molto bene le attuali condizioni di mercato per quanto attiene all’affitto degli appartamenti. Normalmente il costo per la redazione dei contratti d’affitto, la verifica della solvibilità del inquilino, l’incasso degli affitti, la redazione dei conteggi annuali, il pagamento dei costi relativi alla proprietà ha un costo di ca. l’8 % degli affitti incassati.

I contratti d’affitto vengono calcolati su base settimanale e, normalmente hanno una durata di 1 anno, e viene pagato mensilmente (ogni 4,33 settimane, una particolarità tipicamente inglese).

Le spese condominiali per un appartamento in una palazzina possono variare indicativamente tra 1/2'000 £ per un piccolo appartamento e 3/4'000 £ per un appartamento di lusso. Il 10 % di questa cifra normalmente viene assegnato a un fondo di rinnovamento dello stabile per lavori di manutenzione.

Il nostro Gruppo ha allacciato ottime relazioni con delle agenzie immobiliari in loco sia per quanto attiene alla ricerca di appartamenti si per quanto attiene alla gestione degli stessi. Tutta la gestione viene seguita direttamente da noi in out-sourcing.

Per chi fosse interessato può senz’altro contattarci (aldo@arbitragegroup.co.uk) e richiedere la nostra brochure “Acquistare un bene immobiliare in Inghileterra” e in modo da ricevere immediatamente delle offerte in base al proprio budget di spesa (da appartamenti singoli a palazzine a reddito per investitori).

www.arbitragegroup.co.uk